Seit vielen Jahren kennen die Preise für Immobilien in Deutschland nur den Weg nach oben. Marktbeobachter und Brancheninsider sprechen wegen der enormen Preisschübe für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen bereits von einer gefährlichen „Immobilienblase“. Objekte in beliebten Metropolen wie Hamburg, Berlin, Frankfurt oder München sind für immer mehr Immobilieninteressenten ob der astronomisch hohen Summen kaum mehr finanzierbar. Es stellt sich die Frage, wie lange die Party am Wohnungsmarkt bei den steigenden Bauzinsen, den hohen Energiepreise und den teuren Baumaterialien noch weitergehen kann. Manche Experten rechnen bereits mit einem Ende des Trends. Andere bleiben skeptisch und geben Kaufinteressenten wenig Hoffnung auf sinkende Preise.

Die Stimmung am Immobilienmarkt trübt sich ein

Immer öfter heißt es in den Medien: Die Preise für Baugründe, Wohnungen und Häuser sinken. Tatsächlich sind die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen im August 2022 um etwa 0,6 Prozent gesunken. Das Immobilienportal „Immowelt“ rechnet bis Ende 2022 sogar mit Preisrückgängen von 5 Prozent. Ebenso prophezeien Marktforscher der „Deutschen Bank“ eine Trendumkehr sowie ein Ende der stetig steigenden Preise. Insgesamt hat sich die Stimmung am Immobilienmarkt stark eingetrübt. Laut einer Umfrage des Institutes der deutschen Wirtschaft rechnen über 1200 befragte Immobilienunternehmen in Deutschland mit einer geringeren Nachfrage und längeren Leerstandsperioden in nächster Zeit. Nach über einer Dekade scheint sich der steile Anstieg am Immobiliensektor endgültig abzuschwächen. Fürs Erste steigen die Preise nicht mehr im bekannten Tempo. Aber steht tatsächlich eine Trendumkehr am Immobilienmarkt bevor?

Werden teure Metropolen zukünftig unattraktiver?

Jahrelang stiegen die Preise in deutschen Cities wie Hamburg, Frankfurt oder München. Insbesondere die bayrische Metropole gilt als eine der teuersten Städte Deutschlands. Wer im Jahr 2021 in München eine Eigentumswohnung kaufte, musste durchschnittlich fast 9.000 Euro pro Quadratmeter ausgeben. In beliebten Gegenden lag der Quadratmeterpreis sogar im fünfstelligen Bereich. Neben München, Hamburg und Frankfurt zählen auch Berlin, Stuttgart, Köln oder Düsseldorf zu den teureren Wohnorten Deutschlands.

Experten rechnen in den nächsten Monaten und Jahren nicht mit stark fallenden, sondern eher mit stagnierenden Immobilienpreisen. Eine Wende im Immobilienzyklus und somit deutlich günstigere Preise für Häuser und Wohnungen erwarten Insider zwischen 2024 und 2027. Eine leichte Trendumkehr bei den Preisen lässt sich jedoch bereits im zweiten Quartal 2022 feststellen. Im Vergleich zum ersten Quartal sind die Immobilienpreise durchschnittlich um rund 1 Prozent gesunken. Wobei es regional deutliche Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung gibt. Während die Preise in Frankfurt sogar leicht um 0,3 Prozent anzogen, verbilligten sich die Immobilien in München und Berlin um 1 Prozent und in Köln sogar um rund 7 Prozent.

Baumaterialien und Handwerkerkosten steigen

Im letzten Jahr wurde weltweit alles empfindlich teurer. Schlagzeilen über die Energiekrise, Krieg, Lieferschwierigkeiten und steigende Preise begleiten uns täglich. Mittlerweile liegt die Inflation auch in Deutschland bereits im zweistelligen Bereich. 2022 sind die Baupreise im Vergleich zum Vorjahresquartal fast um 20 Prozent gestiegen, Tendenz weiter steigend. Neben den Ausgaben für Holz, Stahl, Metall und andere Baustoffe haben sich auch die Kosten für Dienstleistungen am Bau verteuert. Häufig verzögert sich darüber hinaus die Lieferung von Baumaterialien oder diese sind gar nicht zu bekommen. Neben Neubauten sind auch die Preise für Sanierungen von Bestandsobjekten deutlich gestiegen. Andererseits ist infolge der gestiegenen Energiekosten die Nachfrage nach sanierten Immobilien viel höher. Unsanierte Objekte verzeichnen bereits deutliche Preisabschläge, da die Energieeffizienz immer wichtiger wird.

Kaufinteressenten bleiben wegen hoher Kreditzinsen zurückhaltend

Jahrelang profitierten Häuslebauer und Kaufinteressenten von beispiellos niedrigen Bauzinsen. Wer sich seinen Traum vom Eigenheim erfüllen wollte und über zu wenig Eigenkapital verfügte, bekam meist ohne Probleme ein günstiges Darlehen. Noch bis 2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für einen Immobilienkredit mit 10-jähriger Zinsbindung bei unter einem Prozent. Im Jahr 2022 leitete die EZB jedoch die Zinswende ein, womit auch die Hypothekarkredite deutlich teurer wurden. Im Sommer 2022 mussten Käufer bei ihrer Finanzierung bereits mit einer Zinslast von rund 3 Prozent rechnen. Bei den oft hohen Darlehenssummen für den Immobilienkauf erhöht eine Verdreifachung der Darlehenszinsen die Rückzahlungsrate erheblich, weshalb Interessenten immer öfter bei ihrer Kaufentscheidung zögern. Wer seine Immobilie nicht allein finanzieren kann, sondern auf die Hilfe der Bank angewiesen ist, muss auch in Zukunft mit höheren Zinsen rechnen. Wahrscheinlich sinkt die Nachfrage nach Immobilien mit steigenden Zinsen. Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass das Interesse an Immobilien stark nachlassen wird. Eher ist damit zu rechnen, dass die Preise nicht mehr so durch die Decke gehen werden wie in den letzten Jahren und die Verteuerung nachlässt.

Weniger Nachfrage bedeutet nicht automatisch günstigere Preise

Unbestritten wird die Immobilienfinanzierung in Deutschland teurer. Viele Experten und Immobilienportale prognostizieren daher eine geringere Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Doch ob dies tatsächlich zu sinkenden Immobilienpreisen führt, ist fraglich. Nach wie vor ist Wohnraum in Deutschland knapp und der Zuzug groß. Insbesondere während der Pandemiezeit stieg die Nachfrage nach dem Häuschen im Grünen. Mittlerweile kehrt sich dieser Trend wieder um, nicht zuletzt wegen der hohen Energiepreise und der damit verbundenen hohen Kosten für Pendler. Viele bevorzugen darum einen Wohnort in der Nähe des Arbeitsplatzes. Laut Statistik leben auch immer mehr Menschen in Single-Haushalten. Dieser Trend könnte ebenfalls Einfluss auf den Immobilienmarkt haben und die Preise treiben.

Seit Jahren werden in Deutschland mehr Wohnungen gebraucht als gebaut. Das wird voraussichtlich auch noch einige Zeit lang so bleiben. Gerade in Ballungszentren und beliebten Lagen wird die Nachfrage die nächsten Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte, groß bleiben. Die Bevölkerungszahl wächst und Wohnraum ist begehrt.

Jetzt kaufen oder abwarten?

Wie sollst du als Immobilieninteressent auf die derzeitige Lage reagieren? Lohnt es sich auf weiter fallende Preise zu hoffen oder ist es besser jetzt zu kaufen? Wie so oft im Leben gilt auch hier: Es kommt darauf an. Benötigst du eine Wohnung oder ein Haus für deinen eigenen Bedarf oder suchst du eine Wertanlage? Verfügst du über ausreichend Eigenkapital oder benötigst du unter Umständen ein Immobiliendarlehen?

Es wäre fahrlässig von mir, dir zu empfehlen, du sollst jetzt kaufen oder noch unbedingt warten. Ich kenne weder deine persönliche Situation, noch weiß ich, was dir bei der Baufinanzierung wichtig ist. Der Kauf einer Immobilie muss in jedem Fall immer gut überlegt und vor allem gut kalkuliert sein. Schließlich handelt es sich um eine große Investition, die du eher auf die nächsten 10 bis 20 Jahre betrachten solltest. Langfristig gesehen werden die deutschen Großstädte wohl weiterwachsen und somit auch die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Selbst wenn die Preise in den nächsten Jahren sinken, muss das nicht zwangsläufig ein Vorteil für dich als Käufer sein. Steigende Zinsen und damit verbunden höhere Finanzierungskosten bei der Bank können einen geringeren Preis rasch wieder kompensieren. Insgesamt kannst du wohl davon ausgehen, dass die Preise auf hohem Niveau stagnieren und eine Immobilie in den nächsten Jahren real an Wert gewinnt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilienpreise bald drastisch abstürzten, schätze ich als gering ein.

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